深圳楼市新政满月 刚需客购买热情不减
7月31日晚间，深圳楼市调控再推新政。这则被称为“7·31新政”的房地产调控政策，在四大方面对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公、寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击。新政后首月，新政对新盘的影响有多大？深圳楼市新政满月刚需客购买热情不减
这是8月4号，深圳龙岗某项目第二批单位开盘的现场，这也是新政发布后的首个新盘项目开盘。几天前，记者也走访了该楼盘了解情况，在销售大厅的现场，有不少人前来咨询购房的相关情况。
深圳某楼盘销售人员(暗访)：小户型总价低，容易出手，也容易入手。我们项目就是刚需型的，我们总货量不多300多套，8月4号卖了200多套，(新政)对我们没有影响，因为过来买房基本上是刚需，要买房的。在深圳是无房，所以他们基本上是买来自己住，他们不会考虑到限售。
记者随后来到另外一个位于深圳福田区的相对较大户型的楼盘，现场略显冷清，销售告诉记者，这里的小户型已经全部卖光，剩余的只有大户型。
深圳某楼盘销售人员(暗访)：基本上他(购房者)都是买小户型，100多或者120(平方米)的居多。
记者：各方面限制这么多东西，买160多平米个人资金能力要求比较大。
深圳某楼盘销售人员(暗访)：对，就像你说的这样，还是有一部分人可能会持币观望，每一年的新政出来前面一个月，它都是会有一个观望期。
深圳规土委数据显示，2018年上半年，深圳全市共成交商品住宅12804套，成交套数同比增长21.92%，成交面积也同比增加了22.34%。其中新房住宅成交均价为54160元/㎡，同比小幅下跌0.86%，已是连续21个月小幅下跌。目前距离731新政刚过去一个月，新政后第一周的数据较为突出，根据深圳房地产信息网的监测数据，7月30号至8月5号，全市新房住宅成交960套，环比增加了18.4%，成交面积90712平，成交均价53958元/平方米。8月6号至8月26号，新房住宅成交量连续三周呈现下滑态势。上周新房住宅量跌价升，成交量回落，环比下滑11.8%，成交727套，成交均价54309元/平，均价环比微涨1.7%。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁：深圳的背后，它的供需关系是蛮紧张的，特别是刚需，应该说它整个供需的严重性远远比北上广要严重得多，特别刚需来讲，他其实也不会管你有多大的政策影响，他其实还是要去买房子，要过日子。在这个意义上来讲始终有一种力量，他不会受到特别大的影响，尤其现在政策的辐射效应还没有那么大的时候，所以说我认为这部分可能他会相对忽略政策的存在。
深圳二手房交易量急速下滑有中介人员离职转行
从事房地产中介工作多年的陈荣告诉记者，731政策后市场观望情绪浓厚，访客量大幅下降。同时，业主放盘量也在下降，之前挂卖的几套房源都被业主收回。陈荣坦言，目前低迷的市场环境下，周边已经有好几个同行在新政后因为扛不住压力而辞职。
深圳地产中介人员陈荣：新政前的话，基本上我每一周还能接到三到五个客户，但新政后基本上一周没多少客户，即使有上门的，也都是租客，直观带来的基本上收入有个百分之五六十的下滑吧，因为以前成交一套你能拿个四万块钱，你现在没有成交肯定就没有收入嘛。
事实上，市场目前已经走向更为深度的观望阶段；投资、投机客已暂缓进入商品房市场；剩下的是真正有需求的购房客，还在不停看房，他们想在政策效应下，选到一套被业主抛售的低价房源，近期准备在深圳购买首套房的马女士就是其中之一。
深圳购房者马女士：我最近也在找房，看房也看了一段时间，就是需要一个60多平米，单价在5万左右的。(新政)三年以内房子不能卖，但是我这边是刚需，不会对我有什么影响，(现在)想了解一下这个房价会不会下降。
深圳房地产中介协会中介行业标准指数显示，新政第一周全市房地产中介企业二手房铺均开单0.62套，环比下降45.7%；深圳新持牌中介人员共计流入653人，环比下降17%；二手房开单方面，调控新政当日出现高峰，随后回落，共计开单1960套，环比下降45.7%。
深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦：以我们自己(片区)的数据来讲，今年7月份比去年的7月份下降30%，8月份我们预计可能50%，到目前为止，整个市面上的成交量都不是很好，放盘量在减少，部分的二手业主是有比5月份的价格有所松动的。
由于新房限价令影响，上半年深圳一二手价格倒挂明显。据国家统计局数据，7月深圳二手房房价环比上涨0.6%，连续10个月上涨，同比上涨5.6%。交易量方面，从各区来看，7月福田和罗湖成交环比有所减少，福田成交有6月的60套减少至6套，环比跌幅90%。罗湖成交35套，环比跌幅47%。宝安、龙岗、南山成交均有所增加，其中南山成交涨幅最大，成交357套，环比上涨325%。
深圳贝壳研究院院长肖小平：其实进入下半年以来，整个市场的这个预期本来就已经有所改变了，那么在731新政这种
进一步的作用力之下的话，我认为整个三季度市场应该是比较悲观的。那么到了四季度可能有望会稍微回升，因为毕竟历年来年底都是刚需置业的一个旺季，所以整体而言，下半年的(二手房)交易量，我认为跟上半年相比的话，可能会基本持平或者是有小幅的一个下降，至于价格的话，应该也是一个小幅波动。
商务公寓市场受冲击办公商铺或将成为投资风口
记者来到了位于深圳龙华新区的某公寓楼盘，这里的销售大厅略显冷清，有大量中介在门口徘徊。据现场销售人员介绍，目前在售的面积为133平方米，均价6万的商务公寓，这是他们公司所推出的最后一栋公寓类产品，一旦售罄未来将不会有新增公寓。
销售人员(暗访)：这个新政对于公寓来说，它其实是利好，并不是说影响，这种公寓的产品虽然有限制，它以后二手房交易的时间，但是它其中也提供了一个信息就是以后没有这样的产品出现，以后你拿着钱就没办法买到房子(新建公寓)，不是说你钱多钱少的问题，是因为这种产品没有供应了。
深圳规土委的数据显示，2017年深圳商务公寓成交13973套，成交面积98万平方米，环比上升58.3%。深圳商务公寓存量5.5万套，2013年7月至今年6月，深圳成交商务公寓达4.46万套，占比超过八成。2017年初至今年4月下旬，深圳企业法人购买一手商务公寓2011套，占总套数的16.9%。住宅限购政策的升级，引发了市场对在售的类住宅商务公寓短期内的关注，上周商业物业成交202套，环比大增165.8%。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁：公寓这个量已经限定了，没有新增的部分了，所以某种意义上现在的政策加剧了已有公寓的稀缺性，这就意味着未来和市场对接，不排除它在这部分的保值增值上，它可能还是把它的潜力反倒调出来了。
中介给记者算了一笔账，购买新房有一个交房期，从签合同购买到拿到不动产证大多需要2年左右的时间，而从拿到不动产证之日起3年内限售，从买房到卖房，中间需要5年多的时间。公寓产品限售5年，导致出手时间更久，对投资客来说并不划算。一方面要保证有足够周期长的月供资金；另一方面，所投入资金在房价没有上涨的情况下，其实仍是亏本。
深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦：目前我们代理的纯公寓产品，其实小面积受影响的并不是特别大，大概可能有两成左右吧，现在做公寓它考虑到供楼的压力，可能成本上面压的时间比较长。如果说没有那种特别稳定收益的人，他比较可能不会考虑去买公寓。
另一方面，限售后，写字楼、商铺或将成为投资客接下来进入的主战场。目前已有不少中介开始推荐客户关注商铺。
深圳贝壳研究院院长肖小平：我相信他们业务种类可能会发生一些转移，比如说可能开始去主攻，一些不限购的本地物业，比如说像办公、商业、商铺或者是产业用房这一类。
作为拓展城市发展空间的重要手段，近年来深圳城市更新项目的数量一直在逐年增长。目前，深圳多数城市更新项目都配有一定数量的商务公寓建设指标，新政出台后无疑对在售和即将发售的商务公寓造成影响，也给未来的城市更新项目带来更多不确定因素。
深圳贝壳研究院院长肖小平：对于这个新工业用地的这一部分，开发商来讲就是它比如说目前拿地的时候，做经济指标测算的时候可能都需要重新去拟定一些指标，因为毕竟只租不售，对于很多企业来讲的话，可能压力还是比较大的，尤其是经营方面的压力。
深圳市房地产研究中心主任王锋：对商务公寓的限售，这一点是跟国内其它城市是不一样的，这是完全是深圳结合自己的特点。采取的一个措施，因为商务公寓最近五年，这个炒作是比较严重，我们最近五年成交的商务公寓，总量中近70%都是出现了再转手，就说明这个市场炒作的严重程度比较高的。通过限售，通过只租不售，这些房子只能作为配套居住，它回归到商务公寓本来就应该做基本配套的。
8月全国各地频繁加码调控房地产政策楼市进入深度博弈期
根据国家统计局发布的数据，今年7月，全国70个大中城市中，有65个城市的新房价格环比上涨，仅3城下降。其中，三亚、济南的涨幅最大，房价环比分别上涨3.7%、3%，另有13个城市房价环比涨幅在2%-3%之间。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁：(下半年房价)我个人感觉是总体还是以平稳为基本的走向，但是由于现在市场上人心有点浮动，稍微预期上有点看跌。所以不排除下半年，这个价格有一点点微幅振荡，可能在局部的地段局部的楼盘上可能会出现一些，比如说一些开发商，如果它占用资金很厉害，如果它贷款压力很大，不排除它最后被迫采取降价走量，适当有所下浮，这个都是有可能的，但是我个人认为下跌空间也不是很大。
统计数据显示，7月份，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。8月13日，南京下发通知称，自即日起在南京范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。至此，南京成为继深圳、西安、长沙、杭州、上海、江阴之后的第七个出台限制企事业单位购房的城市。
深圳市住房研究会会长陈蔼平：实际上这几年来，我们说一直在调控，但是市场也在翻新花样，新的这一种对抗性政策
对抗性的措施也在层出不穷，所以我们看到从全国范围来看，各地所出台的政策主要是一个针对性的政策，就是我们经常讲的叫精准调控，过去调控一般调控的是两年左右的时间，当然这一次从中央到地方，这个概念是非常明确的，而且引入了问责制，所以如果市场要出现新的情况的话，我想还会有新的补丁出台。
近期，房地产企业密集发布半年报。已经公布的近50家房地产企业半年报数据显示，除了部分转型的中小企业外，8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。
中信建投房地产行业首席分析师陈慎：下半年我们认为，需要关注的是随着整个三四线城市，整个去化增速下降，以及融资渠道的收紧，我们认为中小型的企业会遇到更加多的挑战，但是龙头企业可能也会借此这样的机会脱颖而出。
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