顾洪波：2018年深圳楼市是局部牛市！有些房子闭着眼睛买！
昨天下午14：00，深圳淘房志在龙岗天安数码城营销中心举办《2018深圳东部价值蝶变论坛》。深圳淘房志创始人、著名房产投资实操专家——顾洪波为我们分享了2018年深圳楼市下半场的重要机密：
1）
以前我们更多的关注西部，但是现在我们认为东部也依然出现了一些比较好的机会。
2）
2018年上半年是局部牛市，如大运板块有楼盘已接近清盘。
3）
未来可售商品供给可能只有20%，深圳商品住宅供应香港化。
4）
大湾区背景下，大运将成为科研高地。
5）
2021年是大运重要时点，4号线、16号线开通，世茂的深港国际中心要竣工，现在正是最好布局时！
6）
大运新城5万以下的刚需盘闭眼买！重视优质公寓类的补涨机会。
7）
天安数码城T4全时空间品质堪比南山豪宅！北大光华管理学院EMBA的华南总部及众多名企排队入驻。
以下是演讲精华部分:
2018年上半年是局部牛市，
大运板块有楼盘已接近清盘！
从2017年开始到2018年，很难再出现全面牛市的状态，但是我们发现现在是一个局部的牛市状态，有个别的楼盘和板块的表现是超出了非常多人的预期。
大家都知道今年包括瑧山府、双玺、蛇口公馆，都是非常快的售謦。
市场上很多优质楼盘我们根本都买不到，包括大运新城这一块，佳兆业未来城基本上也属于快清盘的状态，它是去年年底开始卖的，现在就已经快清盘了。
我们认为接下来可能再出现的一些楼盘，包括华润城三期、华强城、金亨利二期，甚至包括博林君瑞这样的楼盘，基本上都是供不应求的状态。
今年新房成交量为什么会萎缩？很核心的一点就是没有新房卖。这上面是一些非常真实的市场的现象。归结到一点就是局部牛市。
未来可售商品供给可能只有20%，
深圳商品住宅供应香港化！
二次房改很重要的原则就是人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占比60%，商品房供应占比40%。商品房供应的部分可能还要包括非常大数量的长租型商品房。
根据我们的判断，抛除大家将来买不到的这么多的商品房供应，将来市场上可以卖的商品房供应可能也就占20%左右。
这意味着什么？意味着深圳的商品房供应在进一步香港化。每年可售商品房可能和香港差不多，可能会低于一万套一年。
深圳人才引进新政，
意味着供需矛盾的加剧！
最近深圳又出一个政策，应届大学毕业生落户深圳秒批，这意味着供需矛盾的加剧。
90后来深圳，他们的老爸是70后，基本上都是有一定积累的，他们在深圳如果安家落户，真的就会像樊纲前段时间在一个讲座上说的，6个钱包支持他在深圳买房。
我以前有个报社的同事为了等安居房等了六七年，到现在都没有结果，大家都知道六七年的时间，深圳的房价是什么样的表现。
接下来深圳可售的商品房会进一步小户型化，可能以前是89平米做三房，接下来可能有些开发商就要研究70平米左右能不能做成三房。
现在已经有些开发商在研究，怎么在60多平米、70平米以内把三房解决，进一步小型化。深圳可售商品房供应量会向香港看齐，豪宅也会进一步稀缺。
大湾区背景下，
大运成为科研高地！
我们一直是更看好西部，但是当西部已经发展到大空港那一块之后，再往西边走就是东莞了，没有再多的空间了，所以必然要往东部这边来腾挪，这是一个大的逻辑。
东部在接下来的深莞惠的合作交流中会起到什么样的角色？
马兴瑞省长在今年的博鳌亚洲论坛上作了一个讲话，其中有一句话是说粤港澳大湾区将来是一个科技湾区。
科技湾区会导致整个大湾区的各个城市承担什么样的角色？首先香港会承担一个基础研究以及研发的角色。
但是香港在过去的二三十年时间里面，其实没有把他们的科研优势发挥出来。
深圳未来就是承担科技龙头的地位，但是深圳承担这个角色会碰到一个问题，就是真正的科研企业很多时候是需要两三百名员工，甚至四五百名员工，甚至上千名员工。
如果他们聚集在南山、福田或者前海，他们的办公成本太高，也没有大量土地。那怎么办？办法就是把大量的科研企业，尤其是一些新兴的科研企业往东部转移。
包括龙岗这边为什么要引进港中大， 为什么要引进北理莫斯科大学，包括和澳大利亚的一些学校合作，都要把科研的这一块集中在龙岗，很核心的一点也是因为这一片有土地，可以容纳将来大量的小型的初创型科研企业发展。
所以以前说东进可能只是政府层面的声音，现在再来说东进，我们判断已经很快就要变成现实。
大运4大利好兑现期将近，
现在正是最好布局时！
东部这些年还有一些新的催化因素，一个催化因素就是大湾区规划，到时候大家可以从大湾区规划里面看到深圳和东莞、惠州之间的互动，这一块对东部，对龙岗有很大利好。
第二个是深惠合作实验区会继续往前推进，这是大家未来要非常关注的。
第三个是世茂深港国际中心。最开始世茂发出的新闻通稿里面提到的是700米高，刚开始他们拿到这个项目是600米高，现在变成700米高，这块地的拿地成本是200多亿，接下来公司还要再投资100多亿。
中国所有开发商里，只有两个人是全国政协常委，一个是世茂的老板许荣茂是另外一个就是许家印，这两个人现在都在大量的布局龙岗。
世茂为什么在进入深圳的第二站就选择了大运新城，并且要在这里建一个比平安国际金融中心还要高的地标。另外他们也进到了坪山，未来也是要建成一个地标综合体，大家可以琢磨一下。
另外一个催化因素是14号线和16号线。大家都知道深圳地铁11号线是前几年深圳最重要的一条线，因为它把整个沙井、大空港和福田、南山的距离迅速的拉近。
以前我们去沙井，开车需要一个半小时到两个小时，现在坐地铁从南山过去大概40分钟左右，距离迅速拉近，沙井的房价也是迅速地从1.3、1.4万涨到现在的4万多。
事实上不是4万多，因为沙井很多二手房的价格是5万以上，部分的楼盘卖到了6万以上。
未来深圳我觉得最值得关注的一条线就是14号线，因为14号线也是一条快线。为什么现在在龙岗还能找到一些3万多的二手房，主要是因为3号线太慢，站点太多。从关内坐3号线到龙岗要一个多小时，对空间的拉动力没那么大。
14号线将来从大运这个板块到达福田应该是40分钟左右，这个影响是非常大的，所以我个人建议大家非常重点的要关注14号线以及16号线。
16号线已经明确在天安数码城这里设地铁口，14号线可能也要设一个地铁口。
大家还要关注东部的一个非常重要的时间节点，大概是2021年，14号线、16号线开通，世茂的深港国际中心要竣工，距离现在也就两年多时间。
当两年以后我们大家发现14号线已经通了，16号线也通了，龙岗这边已经冒出一个700米高的地标，深莞惠的很多东西已经落地了，你再来布局龙岗，可能你的成本要高很多。
大运新城5万以下的刚需盘闭眼买！
重视优质资产的补涨机会！
接下来还有哪些机会？
一是深圳湾的溢出效应。华润城、南二外、南外。
另外一个是限价新房最后的机会，该去认的筹还要去认，该去摇的号还摇，万一摇中了呢。
另外一点，大空港、光明、大运新城这一片5万以下的刚需的楼盘，中长线来看，闭着眼睛买。
还有一个是二线豪宅补涨，它们为什么会领涨？因为它们又是豪宅区，又有好学位，接下来有些二线的豪宅区会出现补涨，如华侨城、宝安中心区。
另外我有一个很重要的判断，这对很多在深圳没有房票的朋友来说，非常值得关注。
首先，不要借别人的名字买房，现在深圳随便一套房子都是五六百万，这个诱惑太大。
这就面临两个核心的选择，是买深圳的优质的公寓类，还是去外地买。将来深圳的可售商品住宅会极度稀缺。在这种情况下，深圳的一些优质的公寓类有可能会接力。
这里面有两个逻辑，一是住宅不足，会导致一些居住功能比较完善的公寓类接力。
现在在一手市场上已经开始出现了，大量的有先见之明的投资客在布局深圳的公寓类。
未来一两年之内我们认为在二手市场上也会出现这种公寓类开始接力住宅补涨的机会。
天安数码城T4全时空间
品质堪比深圳湾豪宅！
刚才现场的销售介绍过，这个项目拥有5.1米层高的产品，懂投资的朋友很清楚5.1米的层高意味着什么。
这几年深圳很多的投资产品，有的就算面积拓展做得比较好的，也都只有4.5米层高，这边做到了5.1米层高。
另外它的品质感不差于深圳湾的很多高端产品，甚至可能会超过它。
另外我也补充一点，很多人对天安数码城是有误区的，认为这里都是办公楼，天安数码城现在是整个龙岗企业入住率最高的写字楼园区，甚至很多企业现在要在这里排队才能有写字楼给到他们。
天安也是有国企的背景，天安数码城也是龙岗区政府非常重视的一个产业园区。
刚才介绍的北大光华管理学院EMBA的华南总部就在天安数码城T4旁边，龙岗区十分重视该园区，并大力支持引进北大光华学院进驻园区，打造成一个独一无二的高知园区。
让他们在这里做这么一个EMBA的总部，所以大家可以知道政府对这个项目的重视程度。
深圳高配资产项目推介：
仅卖3.6万起，品质堪比深圳湾
大运新城在售标杆项目，天安数码城T4全时空间，是非常优质的产品：
700米大湾区最高楼同区域，核心地段的核心位置；十余所国际名校汇聚的深圳国际大学城；与国际名企、名校为邻，北大光华EMBA管理学院华南总部就在楼下；品质堪比深圳湾，室内设计由顶级公司——梁志天和HBA担纲。
目前在售的是少量53平米、63平米的平层单位，其中63平米所剩无几。价格3.6万起，层高3.2米。
另外还有53平米的复式单位，层高5.1米，价格4.6万起。项目罕见的4.25-8.5米面宽，成为全市高端稀缺资源。
最后提醒一下：淘房志的粉丝购买该项目，会有额外精美礼品奉送！
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